住宅ローンの頭金はいくら？手元の現金と比べて決める

結論：頭金を増やすと返済は軽く、手元の現金は減る

架空の家計例総額3,400万円の中古＋改修を、預貯金・投資1,000万円の世帯が買う例です。自己資金（頭金と諸費用に充てる額）だけを変えました。

架空の家計例（中古＋改修・総額3,400万円・変動金利1.2%・35年）。表の「万」は万円、「85歳の資産」は85歳時点の預貯金・投資を指します。住宅ローン控除は、どの場合も合計約140万円となります。

自己資金を200万円増やすごとに、月の返済は約0.58万円、総利息は約45万円減ります。一方、85歳時点の差は、200万円と800万円の間で約29万円でした。

差が小さいのは、ローンの金利（1.2%）と、資産の運用利回り（1%）が近い前提だからです。頭金を増やしても、減らしても、お金の増え方はあまり変わりません。

この例で家計に大きく響いたのは、頭金の多さより、手元に現金が残るかでした。

この記事の数字の出どころ（3つに分けて載せます）

お金の話では、数字がどこから来たのかが分からないと、判断のしようがありません。この記事の数字は、次の3つに分けて表示します。

公的な情報は、2026年10月5日に公式ページで確認しました。金融機関ごとの条件は、ここには載せていません。

計算に使った家計の前提

架空の家計例実在の世帯ではありません。条件は、比較ツールの入力欄と対応しています。

架空の家計例。物価や賃金の上昇は考えていません。比べる85歳時点は、本人が35歳から50年後です。

頭金と自己資金は、同じではない

家を買うときは、物件の価格のほかに、諸費用がかかります。中古では、改修費もかかります。手元から出すお金は、頭金だけではありません。

• 頭金：物件の価格のうち、ローンを使わず自分で払う分
• 諸費用：仲介手数料・登記・保険・ローンの手数料など
• 改修費：中古で、工事が必要な場合にかかる分
• 引っ越しと、家具・家電の費用

諸費用の内訳は、中古住宅の諸費用の記事で整理しています。この記事の例は、物件2,800万円・改修400万円・諸費用200万円で、総額3,400万円です。ここから自己資金を引いた額を借ります。

公的・一次情報フラット35の融資額は、100万円以上1億2,000万円以下で、建設費または購入価額以内と決まっています。融資率（借入額÷購入価額）が9割を超えると、金利が高くなり、審査も慎重になります。出典は、フラット35のご利用条件です（確認日：2026年10月5日）。

この例の借入は、諸費用と改修費を含む額です。含めて借りられるかは、金融機関と商品で違います。事前に、何が借入の対象になるかを確かめてください。

手元の現金は、何か月分の暮らしに当たるか

架空の家計例収入が止まった場合に、手元の現金で何か月暮らせるかを数えました。毎月の支出は、生活費・光熱費・車の維持費・特別費・教育費に、ローン・固定資産税・保険・修繕の積立を足した額です。

架空の家計例。収入が全くなくなる場合の、単純な割り算です。臨時の出費や、失業給付・各種の給付金などは入れていません。

自己資金を800万円にすると、月の返済は軽くなります。ただ、収入が止まったときの余裕は、約5か月分です。病気・転職・育休で収入が減ることも考えると、心もとない数字です。

何か月分を残すかは、家庭で違います。職場の制度や配偶者の収入、実家の支援によって、必要な額は変わります。この記事は、数字の出し方を示すもので、目安の月数は示していません。

金利が上がったときは、頭金の差が広がる

架空の家計例変動金利が、5年後に1%上がる場合を試しました。借入が多いほど、上がった分の利息が増えます。

架空の家計例。変動金利1.2%が、5年後に2.2%へ上がり、その後は変わらない前提です。「85歳の資産」は、85歳時点の預貯金・投資です。

金利が上がると、自己資金200万円と800万円の差は、約29万円から約156万円に広がりました。金利が高いときほど、ローンを減らす意味が大きくなります。

ただし、この差を得るために、手元の現金を600万円使っています。差の約156万円と、手元の余裕の減りを、並べて考えることが大切です。

住宅ローン控除は、頭金で増えるとは限らない

住宅ローン控除は、年末の借入残高に、一定の割合をかけて計算します。ただし、残高のうち、限度額を超える分は計算に入りません。

この例の中古住宅は、限度額が2,000万円の区分です。借入が2,600万円でも3,200万円でも、対象になる残高は、ほぼ同じです。控除の合計は、どの場合も約140万円でした。

頭金を増やして借入が限度額を下回ると、控除は減ります。限度額を超えている間は、控除は変わりません。自分の区分の限度額と借入額を、先に確かめてください。

控除の区分と限度額は、中古住宅の住宅ローン控除の記事で整理しています。

頭金を決める前に、確かめる5点

1. 手元に残す現金を、先に決める（頭金は、残りで決まります）
2. 諸費用と改修費を、頭金とは別に、見積もりで確かめる
3. 借入に、諸費用や改修費を含められるかを、金融機関に聞く
4. 金利が上がったときの返済額を、資料で確かめる
5. 繰上返済のしくみと手数料を、契約前に聞く

順番は、「頭金を決めて、残りを借りる」ではありません。「手元に残す額を決めて、出せる額を決める」方が、家計は崩れにくくなります。

賃貸を続ける、購入を延ばすという選択

頭金や予備費がたまるまで、購入を延ばす方法があります。賃貸を続けながら、貯める期間をつくる考え方です。

延ばすことにも、費用はかかります。家賃は、その期間の支出です。ローンの返済と違い、家は残りません。どちらが合うかは、家族の状況で変わります。

賃貸を続ける場合も入れた比較は、中古と新築を比べた記事と比較ツールで、自分の数字に置き換えられます。自己資金の欄を変えると、結果が動きます。

この記事でできないこと

この記事は、自己資金を変えたときの違いを、簡易な計算で見るものです。次のことは、扱っていません。

• 金融機関ごとの、借入の対象と金利の条件
• 融資率による金利の差（同じ金利で計算しています）
• 繰上返済・借り換えの効果
• 教育費・失業・病気などの、個別の事情
• 今後の金利と、制度の変更

目的は、頭金を増やすと何が増えて何が減るのかを知ることです。実際の判断は、金融機関の説明と、自分の家計で確かめてください。

よくある質問

次に読むページ

• 中古住宅の諸費用はいくら？内訳と、払えないときの考え方
• 中古住宅の住宅ローン控除築年数・省エネ区分・限度額
• 住宅ローン40年は何歳まで？35年との月額・総額を比較
• 比較ツール自己資金を変えて、家計を比べる
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