住宅ローン40年は何歳まで？35年との月額・総額を比較

結論：40年は月額が下がる分、総額と完済年齢が上がる

架空の家計例借入3,100万円・変動金利1.2%の例で、返済期間だけを変えました。35歳で借りた場合の数字です。

架空の家計例。※35歳で借りた場合の、借入時の年齢＋返済期間です。比較ツールの表示は、最後の返済の年齢のため、1歳少なくなります。

35年から40年にすると、月の返済は0.9万円ほど下がります。一方、総利息は107万円の増加です。50年にすると、月は2.2万円下がりますが、利息は326万円増えます。

月額が下がるのは、返済を先に延ばすからです。延ばした分の利息は、あとで払うことになります。完済の年齢も、70歳から85歳まで上がります。

この記事の数字の出どころ（3つに分けて載せます）

お金の話では、数字がどこから来たのかが分からないと、判断のしようがありません。この記事の数字は、次の3つに分けて表示します。

公的な情報は、2026年10月5日に公式ページで確認しました。金融機関の商品の条件は、ここには載せていません。各社の商品ページで、最新を確認してください。

何歳まで借りられる？期間の上限は年齢で決まる

フラット35：最長35年、完済は80歳まで

公的・一次情報住宅金融支援機構のフラット35は、借入期間が最長35年です。完済時の年齢は80歳までで、80歳から申込時の年齢を引いた年数が、上限になります。

• 申込時の年齢が満70歳未満であること
• 借入期間は15年以上で、「80歳−申込時の年齢」と35年の、短い方が上限
• 年収に占める返済額の割合は、年収400万円未満で30%以下、400万円以上で35%以下

たとえば、申込時に50歳なら最長30年、60歳なら最長20年です。出典は、フラット35のご利用条件と借入期間は最長何年まで？です（確認日：2026年10月5日）。

フラット50：50年はあるが、条件が多い

公的・一次情報機構には、最長50年のフラット50もあります。ただし、条件が決まっています。

出典：フラット50のご利用条件（確認日：2026年10月5日）。

完済は80歳までなので、50年にするには、申込時が30歳以下になります。35歳なら、上限は45年です。築年数がたった中古住宅は、長期優良住宅などの条件を満たすかどうかを、確認する必要があります。

銀行の40年・50年：商品ごとに条件が違う

公的・一次情報銀行などの民間ローンでは、40年や50年の商品を扱う金融機関があります。住宅金融支援機構の調査によると、最長50年を扱う金融機関は、2025年度で次の割合でした。

出典：住宅金融支援機構「住宅ローン貸出動向調査結果」（2025年度）。調査の数字は、信金中央金庫 地域・中小企業研究所のレポートで確認しました（確認日：2026年10月5日）。

同じレポートによると、返済期間が40年を超えるローンの利用は、2026年1月の調査で5.5%でした。2025年4月の調査は7.1%で、割合は下がっています。

申込時の年齢・完済時の年齢の上限・金利は、金融機関と商品で違います。この記事では、個別の銀行の条件は載せていません。

金融庁の動き：超長期ローンの監視（報道）

報道によると、片山金融担当相は2026年9月8日の会見で、超長期ローンへの姿勢を示しました。40年や50年のローンについて、顧客への説明や審査体制を注視する、との内容です。熊本日日新聞の記事では、金利が上がると支払額が大きく増えることがある点が、懸念として伝えられています。

これは報道の内容で、金融庁の公式文書は確認していません。今後の運用や、各行の対応は、変わる可能性があります。

35年・40年・50年を、同じ家計例で比べる

架空の家計例3,100万円を借りた例です。借入額・金利が同じで、期間だけが違います。

架空の家計例。返済負担率は、初年の年間返済額を世帯の額面年収（670万円）で割った参考値で、審査の結果ではありません。

月額が下がり、借りられる額が増える

期間を延ばすと、同じ月額で借りられる額が増えます。9.04万円を返せる世帯なら、35年では約3,100万円、50年では約4,077万円まで借りる計算です。

ただし、借りられる額が増えても、返せる額が増えるわけではありません。借入が増えれば、利息も残高も増えます。物件の予算を上げる前に、総額で見ることが大切です。

残高が減りにくくなる

50年は、20年たっても、残高が2,077万円残ります。35年なら1,489万円です。売却や借り換えの場面では、残高の大きさが、選択肢を狭める場合があります。

築年数がたった中古住宅は、価値が下がる速さも気になります。残高が、住宅の価値を上回る期間が長くなる可能性も、頭に置いてください。

金利が上がると、長期ほど差が広がる

同じ家計例で、変動金利が5年後に1%上がる場合を計算しました。購入は、中古＋改修の想定です。85歳時点の預貯金・投資と、総支払利息は次のとおりです。

架空の家計例（中古＋改修・総額3,400万円・借入3,100万円）。住宅ローン控除を含みます。金利が同じ前提で、期間による金利の違いは入れていません。

金利が変わらなければ、85歳時点の差は、35年と50年で69万円でした。一方、5年後に1%上がると、50年は預貯金・投資がマイナスになります。40年も、35年の半分以下です。

5年後に2%上がる場合は、3つとも、85歳までに預貯金・投資がマイナスになりました。金利が上がる前提は、あくまで仮の置き方です。ただ、期間が長いほど、金利の影響を長く受けます。

初期の余裕は、長い期間のほうが大きい

一方で、長い期間には、利点もあります。購入直後の預貯金・投資の最小値は、35年が314万円・40年が325万円・50年が340万円でした。毎月の返済が小さい分、初期の余裕が出ます。

子どもの教育費が重なる時期や、収入が不安定な時期を乗り切る、という使い方もあります。そのときは、余裕ができたら繰り上げて返す計画を、あわせて考えます。繰上返済の手数料と条件は、金融機関ごとに異なる点に注意が必要です。

月額を下げる方法は、期間だけではない

月額を0.9万円ほど下げたいとき、方法は、期間を延ばすことだけではありません。次の表は、3,100万円・35年・変動金利1.2%を起点にした比較です。

架空の家計例。借入を減らす場合は、頭金を増やすか、価格や改修費を下げる必要があります。

同じ月額でも、借入を減らす方法なら、総利息は減ります。期間を延ばす方法は、利息が増える点が違いです。どちらが取れるかは、頭金や物件の予算で決まります。

買う前に確認する5つのこと

1. 完済の年齢と、その時の収入（退職後の年金など）で、返済を続けられるか
2. 金利のタイプと、金利が上がったときの返済額（1%・2%上がった場合）
3. 繰上返済の手数料と、条件
4. 返済負担率と、ほかの借入（車・奨学金など）を含めた月の支出
5. 購入する住宅の築年数と、残高が価値を上回る期間

どれも、金融機関の商品ページや、契約前の説明で確かめられます。分からない点は、書面で残してもらうと安心です。諸費用や現金の準備は、中古住宅の諸費用の記事もご覧ください。

賃貸を続ける、購入を延ばすという選択

期間を延ばさないと月額が合わない場合は、価格や買う時期を見直す選択もあります。購入するかどうかは、家計と暮らし方で決めるものです。この記事は、購入をすすめるものではありません。

購入を数年延ばして、頭金や予備費を貯める方法があります。賃貸を続けながら、価格の相場や金利の動きを見ていく考え方もあります。借りられる額に合わせて、物件の予算を上げることは、避けたいところです。

賃貸を続ける場合も入れた比較は、中古と新築を比べた記事と比較ツールで、自分の数字に置き換えられます。返済期間を変えたときの結果も、確かめられます。

この記事でできないこと

この記事は、返済期間の違いを、簡易な計算で見るものです。次のことは、扱っていません。

• 金融機関ごとの、40年・50年の商品の条件と金利
• 期間による金利の違い（同じ金利で計算しています）
• 審査の結果や、借りられる額の判断
• 繰上返済や借り換えの効果
• 今後の金利と、制度・運用の変更

目的は、期間を延ばすと何が増えて何が減るのかを知ることです。実際の判断は、金融機関の説明と、自分の家計で確かめてください。

よくある質問

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