中古住宅の諸費用はいくら？内訳と払えないときの考え方

結論：この例の諸費用は約193万円。差が出るのは3項目

架空の家計例物件価格2,800万円の中古戸建てを買い、借入3,100万円・変動金利1.2%・35年で借りる例です。諸費用の合計は約193万円で、物件価格の約7%でした。

金額が最も大きいのは、仲介手数料の99万円です。ただし、これは国の告示で決まる上限の計算です。実際の額は、見積書で確かめます。

差が出やすいのは、仲介手数料・火災や地震の保険・ローンの手数料です。とくにローンの手数料は、金融機関の方式で大きく変わります。この例では11万円と置きましたが、借入額の2.2%の方式なら68万円です。

中古と新築を比べた記事では、諸費用を200万円と置きました。この記事の193万円を、余裕を見て丸めた数字です。

内訳の一覧

架空の家計例。登録免許税は16.6万円を丸めた数字です。引っ越しや家具・家電、改修費は入っていません。

この記事の数字の出どころ（3つに分けて載せます）

お金の話では、数字がどこから来たのかが分からないと、判断のしようがありません。この記事の数字は、次の3つに分けて表示します。

公的な情報は、2026年10月5日に公式ページで確認しました。軽減措置には期限があり、税制改正で変わることもあります。実際に使う前には、最新の公式情報を見てください。

ローンの手数料や保険料は、金融機関や会社が決めます。公的な基準はないため、この記事では架空の金額で置きました。

諸費用を、支払う相手ごとに見る

諸費用は、支払う相手で分けると見えやすくなります。この記事では、不動産会社・国・県・金融機関と保険会社・売主やそのほか、の5つに分けて見ていきます。

不動産会社へ：仲介手数料（上限は国の告示で決まる）

公的・一次情報売買の仲介手数料には、国の告示で上限があります。上限は、売買代金（消費税を除く）を3つの区分に分けて、次の割合で計算します。

出典：建設省告示（確認日：2026年10月5日）。売主と買主のそれぞれに、この上限が当てはまります。

400万円を超える物件では、上の割合から、速算式ができます。売買代金×3%＋6万円に、消費税を足した額です。

架空の家計例2,800万円の物件なら、（2,800万円×3%＋6万円）×1.1＝99万円が、上限の額です。

決まっているのは、上限です。実際の額は、不動産会社との契約で決まります。見積書で、計算の根拠を確かめてください。

売買代金が800万円以下の「低廉な空家等」には、2024年7月から、別の特例があります。上限は、30万円の1.1倍の33万円です。

売主が不動産会社の物件は、仲介が入らず、手数料がかからない場合もあります。

国へ：印紙税・登録免許税と、司法書士の報酬

公的・一次情報印紙税は、契約書にかかる税金です。売買契約書は、契約金額が1,000万円超から5,000万円以下なら、軽減措置で1万円に下がります。2027年3月31日までに作る契約書が対象です。ローンの契約書は、同じ金額帯なら2万円になります。

登録免許税は、登記のときの税金です。住宅用家屋の軽減では、所有権の移転が0.3%、抵当権の設定が0.1%です（2027年3月31日までの登記）。土地の所有権の移転は、1.5%に軽減されています（2029年3月31日まで）。

住宅用家屋の軽減には、自己居住用や床面積などの要件があります。市区町村の証明書も必要です。

架空の家計例課税の基になる固定資産税評価額は、土地800万円・建物500万円と置きます。所有権の移転は、土地が12万円、建物が1.5万円です。抵当権の設定は、借入3,100万円の0.1%で3.1万円です。合計は、約17万円になります。

登記の手続きは、司法書士に頼むのが一般的です。報酬は事務所で違います。この例では、10万円と置きました。

県へ：不動産取得税（入居後に通知書が届く）

公的・一次情報不動産取得税は、不動産を取得したときに、都道府県が課す税金です。福岡県の案内（確認日：2026年10月5日）では、住宅と土地の税率は3%です（2027年3月31日までの取得）。

宅地は、評価額が2分の1になる軽減があります。中古住宅は、建てられた年月日で決まる額を、評価額から差し引けます。1997年4月1日以降の建物は、1,200万円です。

住宅用の土地には、さらに減額の仕組みがあります。要件や額は、県税事務所で確認してください。

架空の家計例建物の評価額500万円は、控除の範囲に収まり、税額は0円です。土地は、評価額800万円の2分の1の400万円に3%をかけて、12万円です。減額が使えれば、これより下がります。この例では、安全側で12万円を見込みます。

通知書は、取得から少し時間をおいて届きます。入居後の支払いなので、現金を残しておく必要があります。

金融機関・保険会社へ：ローンの手数料と保険

ここは、公的な決まりがなく、金融機関や会社が決めます。同じ借入額でも、金額が大きく違います。

• ローンの事務手数料：定額の金融機関と、借入額の何%かを払う金融機関があります
• 保証料：保証会社に払う費用です。金利に含まれる型と、別に払う型があります
• 団体信用生命保険：保険料が金利に含まれる場合と、別に払う場合があります
• 火災保険・地震保険：建物の構造・築年数・補償・年数で変わります

架空の家計例事務手数料は、定額型で11万円と置きました。借入額の2.2%の定率型なら、3,100万円で68万円です。差は57万円になります。

火災保険と地震保険は、この例では30万円と置きます。複数社の見積もりで比べてください。保証料と団信の保険料は、金利に含まれる型を想定し、0円としました。

売主・そのほか：精算金・調査・引っ越し

固定資産税は、その年の分を、売主と日割りで精算することが多くなります。年額10万円の物件で、取得後の半年分なら、約5万円です。

建物状況調査（インスペクション）を頼む場合は、費用がかかります。この例では、6万円としました。

引っ越しや家具・家電には、諸費用とは別に現金が必要です。この記事の193万円には、入っていません。改修費も入っていません。

支払う時期は、4つに分かれる

諸費用は、一度にまとめて払うわけではありません。時期を知っておくと、手元の現金の計画が立てやすくなります。次の表は一般的な流れで、会社や金融機関で異なります。

手付金は、諸費用ではなく、代金の一部です。ただし、契約のときに現金が必要になります。

払えないとき、考えられる3つの道

手元の現金で足りないときは、3つの道があります。減らす、借りる、延ばすです。どれが合うかは、家計で変わります。

1つ目：減らす

項目ごとに見積もりを取って、比べます。保険は、補償と年数で金額が変わる項目です。仲介手数料は、上限の計算と見積書を照らし合わせます。司法書士の報酬や建物状況調査も、会社を比べられます。

物件の価格や改修費を見直す方法もあります。価格が下がれば、仲介手数料や税金も小さくなり、借入額も減ります。

2つ目：借りる（諸費用をローンに含める）

金融機関や商品によっては、諸費用をローンに含められます。諸費用ローンや、フルローンと呼ばれるものです。使えるかどうかは、審査と商品で決まります。

架空の家計例諸費用の200万円を借りると、借入は3,100万円から3,300万円に増えます。金利と期間が同じなら、月の返済は、9.0万円から9.6万円です。総支払利息は、698万円から743万円になります。

架空の家計例。変動金利1.2%・35年・元利均等返済で、金利は変わらない前提です。諸費用ローンの金利が高くなる場合は、含めていません。

現金は、手元に残ります。その代わり、返済は月に約0.6万円、利息は約45万円の増加です。借入が増えると、返済負担率も上がり、審査に影響する場合があります。

3つ目：延ばす

購入の時期を延ばして、現金を貯める道もあります。次の章で、賃貸を続ける場合とあわせて見ます。

どの道でも、生活費の数か月分は、手元に残す考え方があります。諸費用で貯金を使い切ると、修繕や病気のときに困るためです。

賃貸を続ける、購入を延ばすという選択

諸費用が払えないと感じたときは、買うのを急がない選択もあります。購入するかどうかは、家計と暮らし方で決めるものです。この記事は、購入をすすめるものではありません。

架空の家計例193万円を貯める時間を考えます。毎月の貯蓄額で、届くまでの期間は次のようになります。

架空の家計例。利息や運用益、家賃の変化は考えていません。

延ばす間に、条件が変わることがあります。価格・金利・制度の期限は、そのひとつです。この記事で見た軽減措置には、2027年3月31日までの期限があるものがあります。期限のあとが延長か変更かは、現時点では分かりません。

延ばすかどうかは、期限だけで決めるものではありません。軽減が使えなくなった場合の金額も、見積もりに入れて比べてください。

賃貸を続けるときに、見ておくこと

• 家賃と更新料を払ったうえで、毎月いくら貯められるか
• 子どもの教育費が重なる時期に、貯蓄が続けられるか
• 高齢期に、家賃を払い続ける費用と、住まいの選択肢
• 購入した場合の毎月の返済と、並べて比べたときの差

賃貸を続ける場合も入れた比較は、中古と新築を比べた記事と比較ツールで、自分の数字に置き換えられます。

自分の見積もりに当てはめる手順

ここまでの金額は、架空の例です。自分の場合は、次の順で確かめると、無理がありません。

1. 物件の販売図面で、物件価格を確かめる。固定資産税の評価額は、不動産会社に聞く
2. 仲介手数料の上限を計算し、見積書の金額と比べる
3. 借りる金融機関ごとに、事務手数料・保証料・団信の扱いを確認する
4. 火災保険・地震保険の見積もりを、複数社から取る
5. 合計を比較ツールの諸費用欄と自己資金欄に入れ、現金が足りるかを見る

見積書を見るときのチェック

• 項目が分かれているか。「その他諸経費」とだけ書かれた項目がないか
• 含まれていない費用は何か
• 支払う相手と、支払う時期
• 手数料の計算の根拠（割合や上限）

見積書は、複数の会社や金融機関から取り、同じ項目で並べて比べます。数字は、書面や画面で残しておくと、あとで確かめられます。

この計算でできないこと

どんな計算も、前提の外のことは映しません。この記事の数字には、次のことが入っていません。

• 実際の評価額や、土地と建物の内訳（物件ごとに違います）
• 金融機関ごとの手数料・保証料・金利の違い
• 売主との取り決めや、地域の慣習
• 税制改正と、軽減措置の期限が過ぎたあとの扱い
• 改修費・引っ越し・家具・家電
• 税の減額や控除が使えるかどうかの判断

目的は、金額を言い当てることではありません。どの項目に、どれだけ幅があるのかを知ることです。

よくある質問

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