中古住宅の住宅ローン控除｜築年数・省エネ区分・限度額

結論：使えるかは築年数、いくらかは区分で決まる

架空の家計例借入3,100万円・変動金利1.2%・35年の例で、控除の合計額を比べました。世帯は、35歳と33歳の夫婦と、4歳と1歳の子どもです。

同じ借入でも、区分が「その他」か「省エネ基準適合」か「認定長期優良・ZEH水準」かで、控除の合計が変わりました。最も大きい区分と、最も小さい区分の差は、90万円です。

ただし、控除は、払った所得税と住民税が戻る仕組みです。毎月の返済額は変わりません。区分は、物件ごとの証明書で決まるため、買う前の確認が欠かせません。

架空の家計例。1年目は、世帯の税額の枠（概算で約19万円）で頭打ちになります。特例対象個人は、後の章で説明します。

この記事の数字の出どころ（3つに分けて載せます）

お金の話では、数字がどこから来たのかが分からないと、判断のしようがありません。この記事の数字は、次の3つに分けて表示します。

公的な情報は、2026年10月5日に国税庁と国土交通省の公式ページで確認しました。制度は、年度の税制改正で変わります。2025年までに入居した場合の表は、国税庁のページにあります。

使える中古住宅の条件：築年数・面積・買い手

住宅の条件：1981年以後の建築か、耐震基準の証明

公的・一次情報中古住宅の控除には、築年数の要件があります。次のどれかに当たる必要があります。

• 1981年1月1日以後に建築された住宅
• 取得の日前2年以内に、耐震基準に適合すると証明された住宅
• 耐震改修の計画を出し、居住するまでに基準を満たすと証明される住宅

1981年より前の建築でも、書類がそろえば、対象になる場合があります。次のどれかが必要です。

• 建築士等が発行した耐震基準適合証明書（取得の日前2年以内に調査が終わったもの）
• 登録住宅性能評価機関の建設住宅性能評価書（耐震等級が1から3のもの）
• 既存住宅売買瑕疵担保責任保険の付保証明書

いずれも、契約前に手配が必要になる場合があります。築年数が古い物件を見るときは、先に、どの書類で証明できるかを確かめます。

床面積と居住の条件

出典：国税庁 No.1211-3（確認日：2026年10月5日）。

国土交通省の資料には、子育て世帯などの上乗せを使う場合は、床面積50㎡以上が求められる旨の記載もあります。該当するときは、公式の案内で確認してください。

買い手とローンの条件

• 返済期間が10年以上のローンであること
• 2つ以上の住宅を持つときは、主に住む住宅であること
• 親族や特別な関係のある人からの取得でないこと
• 贈与による取得でないこと
• 居住した年の前2年と後3年を含む6年間に、一部の譲渡所得の特例を使っていないこと

これらの要件は、年や状況で細かく変わります。実際に使えるかは、税務署の案内か、税理士に確認してください。

区分と限度額：2026年以降に入居する場合

公的・一次情報限度額と控除期間は、住宅の区分で決まります。次の表は、2026年から2030年に入居した、中古住宅の場合です。

出典：国税庁 No.1211-3（確認日：2026年10月5日）。借入限度額の目安は、控除限度額を0.7%で割った額です。控除額は、年末の借入残高×0.7%で、限度額が上限です。

同じ中古住宅でも、省エネ性能が高い区分ほど、限度額と期間が有利です。一方、築年数がたった住宅は、区分を示す書類が出せない場合もあります。その場合は、「その他」になります。

子育て世帯・若者夫婦世帯の上乗せ（特例対象個人）

公的・一次情報次のどれかに当たる人は、特例対象個人として、限度額が上乗せされます。判定は、居住した年の12月31日の時点です。

• 40歳未満で、配偶者がいる人
• 40歳以上で、40歳未満の配偶者がいる人
• 19歳未満の扶養親族がいる人

出典：国税庁 No.1211-3・No.1211-1（確認日：2026年10月5日）。カッコ内は借入限度額の目安です。上乗せには、住宅の区分などの細かい条件があります。

上乗せの効果は、借入額が限度額を超えるほど大きくなります。借入が少なければ、通常の限度額の範囲に収まり、差が出ません。

比較ツールでは、年齢と子の年齢から、上乗せを自動で判定します。使う場合と使わない場合は、控除の欄で切り替えられます。

区分を決めるのは、物件の書類

区分は、売主や不動産会社の説明ではなく、証明書類で決まります。国税庁の案内では、区分ごとに、次のような書類が挙げられています。

出典：国税庁 No.1211-3（確認日：2026年10月5日）。書類は買主名義で発行できるものもあります。費用と時期は、建築士事務所などに確認してください。

購入を決める前に、売主や不動産会社に、どの区分で書類が出せるかを聞きます。出せない場合は、取得後に証明書を取れるかも、あわせて確認します。

3,100万円を借りた例で、控除額を計算する

架空の家計例借入3,100万円・変動金利1.2%・35年・元利均等返済の例です。世帯は、本人35歳（額面年収520万円）と配偶者33歳（額面150万円）です。4歳と1歳の子どもがいて、特例対象個人に当たります。

年末の借入残高は、返済とともに減ります。1年目の末は約3,028万円です。5年目・10年目・13年目の末は、約2,733万円・約2,343万円・約2,097万円です。

架空の家計例で、単位は万円。1年目は、税額の枠の概算（約19.3万円）が上限です。10年目は、年末残高2,343万円×0.7%です。

区分で、控除の中身が変わる

「その他」と「省エネ基準適合」は、限度額が2,000万円です。残高が2,000万円を超える間は、毎年14万円で変わりません。違いは、期間が10年か13年かです。

「認定長期優良・ZEH水準」は、限度額が3,500万円です。この例では、借入が限度額の範囲に収まります。毎年、年末残高の0.7%が控除されます。

特例対象個人の「省エネ基準適合」は、限度額が3,000万円です。この例では、ほぼ同じ額になりました。借入が3,100万円と、限度額に近いためです。

控除には、税額の枠がある

住宅ローン控除は、所得税と住民税から引かれます。収入が少ない、扶養が多いなどで払う税金が少ないと、引ける額も小さくなります。

この例では、1年目の枠が約19.3万円で、認定長期優良・ZEH水準の上限（約21.2万円）に届きません。自分の枠は、源泉徴収票や、税務署への確認で調べます。

控除を見込んだ家計は、見込まない場合と並べて見ると安心です。この例では、控除がなければ、手元に残るお金が140万円から230万円少なくなります。

手続き：1年目は確定申告、2年目から年末調整

公的・一次情報控除を受けるには、手続きが必要です。国税庁の案内では、次の流れです。

1年目の申告には、年末残高等証明書・登記事項証明書・売買契約書の写し・区分に応じた証明書が必要です。物件の書類は、引き渡しのときに、そろえておくと安心です。

このほか、増改築を併せて行う場合の扱いは、この記事では扱っていません。リフォームを予定している人は、国税庁の別の案内で確認してください。

買う前に確認する6つのこと

1. 登記事項証明書で、建築の年月日を確かめる（1981年1月1日以後か）
2. 床面積を確かめる（50㎡以上か、40㎡以上50㎡未満か）
3. 売主や不動産会社に、区分を示す書類が出せるかを聞く
4. 取得から6か月以内に住み始められるかを確かめる
5. 売主が親族や特別な関係の人でないかを確かめる
6. 返済期間が10年以上のローンになっているかを確かめる

どれか1つでも当てはまらないと、控除は受けられません。買う前に、1つずつ書面で確かめておくと、あとで困りません。諸費用や現金の準備は、中古住宅の諸費用の記事もご覧ください。

賃貸を続ける、購入を延ばすという選択

控除は、購入して住宅ローンを組んだ人だけが受けられる制度です。控除があるから買う、と考える必要はありません。購入するかどうかは、家計と暮らし方で決めるものです。

国土交通省のページでは、この控除は2030年12月31日までの入居が対象です。購入を数年延ばしても、期限内なら、使える可能性があります。ただし、条件は、将来の改正で変わることもあります。

架空の家計例この記事の例では、控除の合計は140万円から230万円でした。この金額は、購入しなければ得られません。一方、購入の家計は、返済・修繕・税金・保険を払い続けたうえでの数字です。

賃貸を続ける場合も入れた比較は、中古と新築を比べた記事と比較ツールで、自分の数字に置き換えられます。控除を見込む場合と、見込まない場合の、両方を見てください。

この記事でできないこと

この記事は、制度の全体像と、簡易な計算例を示すものです。次のことは、扱っていません。

• 実際の控除額（年末残高等証明書と、税額で決まります）
• 物件が、どの区分に当たるかの判断
• 2025年までに入居した場合の条件
• 増改築を併せた場合や、買取再販住宅の扱い
• 今後の税制改正
• 税の個別の相談

控除の可否や金額は、税務署か税理士に確認してください。この記事の目的は、確認すべき点を、先に知っておくことです。

よくある質問

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