中古の戸建てを探すと、築年数でまず迷います。築30年を超えると不安になる一方で、築年数が新しい物件は、価格が上がります。
この記事は、福岡県で築30〜40年の中古戸建てを検討している運営者が、築年数で迷ったことを書いた記録です。購入した実績はありません。検討している途中の話に限ります。
先に結論を言うと、築年数は「何年か」より、3つの点で見ることにしました。建築が1982年以後か。耐震の証明があるか。修繕の額と時期はどうか。この3つです。
この記事でわかること
- 築30〜40年の物件を見て迷ったことと、いまの考え
- 築年数に関わる、ローン・税の公的なルール
- 修繕の額と時期で、85歳の家計がどう変わるか
運営者は、福岡県に住み、中古住宅（中古＋改修）を検討している個人です。購入した実績や、FP・建築士などの資格はありません。体験は、個人が特定されないよう、時期・金額・地名を丸めて書いています。詳しくは運営者情報に書いています。
結論：築年数は、3つの点で見る
| 見る点 | 確かめること |
|---|---|
| 建築の時期 | 1982年1月1日以後か（登記事項証明書で確認） |
| 耐震の証明 | 古い場合に、証明書をそろえられるか |
| 修繕の額と時期 | 屋根・外壁・設備を、いつ・いくらで直すか |
築年数の数字だけで、良い悪いは決められません。
築年数は、目安のひとつです。ローンや税のルールに関わる点と、住み続ける費用を分けて見ると、迷いが減りました。
この記事の数字の出どころ（3つに分けて載せます）
| 区分 | 意味 | この記事での例 |
|---|---|---|
| 公的・一次情報 | 国や公的機関が公表している情報。出典と確認日を付けます | 耐震の基準日・控除の条件・取得税の控除額・築年数の統計 |
| 運営者の体験 | 運営者自身の体験。匿名化し、金額は丸めます | 検討した物件の築年数と、迷ったこと |
| 架空の家計例 | 条件を決めて作った計算例。実在の世帯ではありません | 修繕の額と時期を変えた家計の計算 |
公的な情報は、2026年10月5日に公式ページで確認しました。制度は、改正で変わることがあります。体験にないことは、書いていません。
検討した物件の築年数
運営者の体験検討した物件は、築30年を超えるものが中心です。価格は、1,000万円前後から1,300万円ほどでした。
| 物件 | 築年数 | 価格 | 気になった点 |
|---|---|---|---|
| A | 築40年ほど | 1,000万円前後 | 水回りは約8年前に改修済み |
| B | 築30年ほど | 1,000万円前後 | 売主の会社が直接売る物件 |
| C | 築30年台 | 1,300万円ほど | 建物の傾きの可能性 |
| D | 築45年以上 | 2,500万円ほど | 耐震基準適合証明書を取得済み |
地名・時期は省いています。Aは掲載が終わり、Bは申込が入った状態です。
築年数は、価格と、きれいに並びませんでした。いちばん古いDが、いちばん高い価格でした。理由は、確認していません。
公的・一次情報フラット35を使った中古戸建ての平均築後年数は、2025年度で22.7年です。出典は、住宅金融支援機構「2025年度フラット35利用者調査」です（確認日：2026年10月5日）。検討した物件は、これより古い物件が中心でした。
迷い1：築30年を超えて、大丈夫か
運営者の体験最初の迷いは、築30年を超える家に、住み続けられるのかという点でした。築年数だけでは、判断できませんでした。
そこで、築年数を、ルールと費用に分けて考えることにしました。ルールは、公的な情報で確かめられます。費用は、見積もりと点検で確かめます。
ルール1：耐震の基準日は、1981年
公的・一次情報フラット35の中古住宅は、建築確認の日が1981年（昭和56年）6月1日以後であることが、基準になります。それより前の場合は、耐震評価の基準に適合する必要があります。出典は、フラット35「対象となる住宅・技術基準」です（確認日：2026年10月5日）。
運営者の体験検討した物件のうち、A・B・Cは、1982年以後の建築でした。この基準日より、あとの物件です。Dだけが、その前の建築でした。
ルール2：住宅ローン控除は、1982年1月1日以後か、耐震の証明
公的・一次情報中古住宅の住宅ローン控除は、昭和57年（1982年）1月1日以後の建築が、基本の要件です。それより前の場合は、耐震基準適合証明書などが、必要になります。出典は、国税庁 タックスアンサー No.1211-3です（確認日：2026年10月5日）。
控除の条件は、中古住宅の住宅ローン控除の記事で整理しています。建築の年月日は、登記事項証明書で確かめます。
ルール3：不動産取得税の控除額は、築で変わる
公的・一次情報中古住宅の不動産取得税は、新築された時期で、評価額から引ける額が変わります。1982年以後の建築の場合は、次のとおりです。出典は、神奈川県の「中古の場合の軽減措置」と福岡県の不動産取得税の案内（PDF）です（確認日：2026年10月5日）。
| 新築された時期 | 控除額 |
|---|---|
| 1982年1月1日〜1985年6月30日 | 420万円 |
| 1985年7月1日〜1989年3月31日 | 450万円 |
| 1989年4月1日〜1997年3月31日 | 1,000万円 |
| 1997年4月1日以後 | 1,200万円 |
1981年12月31日以前の建築でも、耐震基準適合証明を受ければ、控除の対象になる場合があります。額や要件は、県税事務所で確認してください。
築が古いと、控除額は小さくなります。一方で、古い建物は評価額も小さくなります。実際の税額は、県税事務所の通知書が確かです。
迷い2：築年数が古い物件は、安くて得か
運営者の体験築年数が古いほど、価格は下がります。その分、修繕や改修が増えないかが、気になりました。
そこで、修繕の額と時期をいくつか置いて、85歳の家計への影響を計算しました。数字は、すべて架空の仮置きです。
架空の家計例総額3,400万円・借入3,100万円・変動1.2%・35年の、T01と同じ家計です。大きな修繕を、1回だけ入れました。比較ツールのエンジンで計算した結果です。
| 大きな修繕 | 85歳の預貯金 | 資産の最小値 |
|---|---|---|
| 200万円・12年後 | 924万 | 314万（35歳） |
| 400万円・10年後 | 621万 | 314万（35歳） |
| 400万円・6年後 | 596万 | 314万（35歳） |
| 600万円・6年後 | 286万 | 111万（55歳） |
架空の家計例。大きな修繕は、購入からの年数で、1回だけ入れています。「万」は万円です。
修繕が200万円から400万円になると、85歳の預貯金は、約300万円減ります。時期が早いと、さらに減ります。600万円・6年後では、最小値が、55歳の111万円まで下がりました。
築年数が古いほど、この額が大きく、時期が早くなる可能性があります。そのため、購入前の点検と、見積もりが大切です。月に直す考え方は、ローン以外の毎月の費用の記事に載せています。
架空の家計例改修費を、400万円から700万円に増やした場合も、見ました。借入が増えて、月返済は9.92万円になり、85歳の預貯金は411万円でした。
迷い3：築年数より、状態を見るべきか
運営者の体験築年数の近い物件でも、状態は違いました。水回りを改修済みの物件もあれば、建物の傾きの可能性がある物件もありました。
築年数は、状態を示す数字ではありません。気になる物件は、専門家の点検を受けるのが、確かな方法だと考えています。傾きの話は、検討中の記録に書いています。
この記事では、点検の内容や金額には触れません。
築年数を見るときの確認リスト
- 登記事項証明書で、建築の年月日を確かめる
- 1982年1月1日以後か。古い場合は、耐震の証明書が出せるか
- 屋根・外壁・水回りを、いつ・誰が直したか（履歴を聞く）
- 大きな修繕の見積もりを取り、額と時期を比べる
- 気になる点は、専門家の点検を、契約の前に頼めるか
賃貸を続ける、購入を延ばすという選択
築年数や状態に不安が残るなら、買わない選択もあります。賃貸を続ければ、建物の修繕は、貸主の負担です。
運営者は、いまの賃貸に大きな不満がなく、急いでいません。納得できる物件に出会うまで、待つこともできます。比べ方は、賃貸と持ち家を比べた記事にまとめました。
この記事でできないこと
- 特定の物件の安全性や、買うべきかを判断すること
- 耐震性や劣化を、診断すること
- 運営者の体験が、ほかの人にも当てはまると言うこと
耐震の基準日と中古住宅の技術基準：フラット35「対象となる住宅・技術基準」。
住宅ローン控除の建築時期の要件：国税庁 タックスアンサー No.1211-3。
不動産取得税の控除額：神奈川県の「中古の場合の軽減措置」、福岡県の不動産取得税の案内（PDF）。
中古戸建ての平均築後年数：住宅金融支援機構「2025年度フラット35利用者調査」。
体験の部分は、運営者が検討した範囲の内容です。時期・金額・地名は、個人が特定されないよう丸めています。修繕の数字は架空の仮置きで、実際の額とは異なります。
よくある質問
築何年までの中古戸建てが、狙い目ですか？
一つの年数では決められません。建築が1982年以後か、耐震の証明があるか、修繕の額と時期はどうか。この3点で見ます。築年数は、目安のひとつです。
築年数が古いと、住宅ローン控除は使えませんか？
使えないとは限りません。国税庁の案内では、1982年1月1日以後の建築が基本です。それより前でも、耐震基準適合証明書などがあれば、対象になる場合があります。
フラット35で、古い中古戸建ては買えますか？
建築確認の日が1981年6月1日以後の物件は、基準にあります。それより前は、耐震評価の基準への適合が必要です。適合証明書も要ります。条件は、機構の案内で確認してください。
築年数が古いと、不動産取得税は高くなりますか？
控除額が小さくなるため、税額が出る場合があります。建物の評価額も小さいので、金額は物件ごとに違います。県税事務所の通知書で確かめてください。
築年数より状態を見るべきですか？
状態も大切です。築年数が近くても、改修の履歴や傾きなどで、状態は違います。気になる物件は、専門家の点検を受ける方法があります。
運営者は、FPや建築士の資格を持っていますか？
持っていません。個人が運営しています。耐震性の診断や、個別の物件の相談には、お応えできません。数字は、公的情報・運営者の体験・架空の例を分けて表示しています。
まとめ
築年数は、建築の時期・耐震の証明・修繕の額と時期の3点で見ます。修繕の額が大きく、時期が早いと、85歳の預貯金は大きく減りました。
次にすることは、気になる物件の建築年月日を登記事項証明書で確かめ、修繕の見積もりを取ることです。数字を入れるときは、比較ツールを使ってください。
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