中古と新築はどっちが得？総額3,400万円の例で85歳まで比較

結論：総額をそろえると、中古と新築の差は小さい

架空の家計例総額3,400万円・借入3,100万円・変動金利1.2%・35年の例です。85歳時点の預貯金・投資は、中古＋改修が924万円、新築が942万円でした。差は18万円で、新築がわずかに上です。賃貸を続ける場合は1,746万円でした。

ここで大事なのは、順位ではありません。購入の2案は、住宅が資産として残る分を入れていません。賃貸の家賃を10万円にすると、賃貸の結果は95万円まで下がります。条件を動かすと、順位は入れ替わります。

つまり「どっちが得か」は、物件の種類では決まりません。何が条件を動かすのかを知り、自分の数字で確かめることが、この記事のねらいです。

この記事の数字の出どころ（3つに分けて載せます）

お金の話では、数字がどこから来たのかが分からないと、判断のしようがありません。そこで、この記事の数字は、次の3つに分けて表示します。混ぜては書きません。

公的な情報は、2026年10月5日に公式ページで確認しました。制度は年度や入居の時期で変わります。実際に使う前には、最新の公式情報を見てください。

なお、中古と新築の購入者の平均的な資金を示す公的調査もあります。ただし、今回は数字を公式の資料で確かめきれなかったため、この記事には載せていません。確認できたものから、順に足していきます。

「同じ予算」の置き方：総額をそろえ、中身の違いは認める

比べるときに、まず決めるのは「何をそろえるか」です。この記事では、物件価格に改修費と諸費用を足した総額を、3,400万円にそろえました。自己資金は、どちらも300万円です。

架空の家計例。諸費用は、登記・仲介手数料・保険・ローン手数料などの合計の想定です。

総額が同じでも、買えるものは同じではない

同じ3,400万円でも、買えるものは違います。中古は、立地や広さを選びやすい反面、築年数に合わせた改修が必要です。新築は、最初から新しい設備と性能が手に入りますが、同じ立地や広さでは価格が上がりやすくなります。

この記事の計算は、お金の面だけを比べています。広さ・間取り・日当たり・通勤や学校までの距離は、数字に入っていません。ここは、自分の目で見て、家族で話して決める部分です。

比べる期間は、85歳までにする

購入の判断は、ローンを組んだ数年後ではなく、老後まで見て確かめたいものです。この記事では、本人が35歳の時点から85歳までの、預貯金・投資の残り方を見ます。いつ最も少なくなるかも、あわせて確認します。

中古＋改修と新築の、お金の違いを整理する

計算の表を見る前に、お金の動き方の違いを言葉で整理します。ここは一般的な傾向で、個別の物件には当てはまらないことがあります。

中古＋改修：最初の金額が決まりにくく、あとから分かることが多い

物件価格が見えていても、中古は必要な工事の範囲と費用が決まりません。見積もりを取るまで、総額は確定しないためです。購入前の点検で見つかった傷みを直す費用や、住みたい間取りに変える費用は、総額に足されていきます。

一方で、築年数がたった物件は、すでに値下がりした価格で買える場合があります。立地や広さの条件を優先したい人にとっては、選択肢が広がる点が、中古の持ち味です。

新築：最初の金額は決まりやすく、その後の修繕は先に出る

新築は、契約の時点で、価格と仕様がおおよそ決まります。総額が見えやすいことは、資金計画を立てるうえで、大きな安心材料です。大きな修繕が必要になる時期も、中古より後ろに来やすいと考えられます。

ただし、新築は、同じ予算では立地や広さを抑えることになる場合があります。また、オプション・外構・家具・家電の費用で、見積もりより総額が増えることもあります。

どちらでも、お金の面で見落としやすいもの

• 購入の諸費用（登記、仲介手数料、保険、ローン手数料など）
• 固定資産税・都市計画税と、火災・地震保険料
• 引っ越しと、家具・家電の買い替え
• 10年から20年ごとにやってくる、大きな修繕の費用

この記事の計算では、これらを入力欄に分けています。入力した数字で、毎月と毎年の支出に反映されます。

架空の家計例で、3案を並べる

架空の家計例次の世帯を想定します。実在の世帯や運営者の数字ではありません。条件は、すべて比較ツールの入力欄と対応しています。

架空の家計例。物価や賃金の上昇は考えていません。

この条件で計算した結果が、次の表です。金額は万円で、初年は購入または契約の最初の1年の数字です。

架空の家計例。返済負担率は、初年の年間返済額を世帯の額面年収（670万円）で割った参考値で、審査の結果ではありません。

資産の最小値は、購入の2案では、自己資金を支払った直後の1年目に出ています。その後は、教育費や大きな修繕で増減しながらも、1年目の残高を下回ることはありませんでした。預貯金・投資がマイナスになる年もありません。

中古と新築の差が小さいのは、総額と借入額が同じだからです。毎月の住居費は、新築が0.3万円ほど高くなります。固定資産税・保険・修繕費の差が理由です。住宅ローン控除の違いも、結果に出ています。この世帯は、子育て・若者夫婦向けの上乗せに当たります。新築の省エネ基準適合は、限度額が3,000万円です。中古の「その他」（2,000万円）より、控除の合計が大きくなりました。

結果を動かす4つの条件

同じ家計例で、条件を1つずつ変えてみました。次の表は、85歳時点の預貯金・投資です。購入の2案は、住宅の価値を0円としています。

架空の家計例。単位は万円。1つの条件だけを動かした結果です。

1つ目：改修費は、見積もりが出るまで分からない

中古＋改修の最大の不確実さは、改修費です。この例では、改修費が200万円増えると、中古の結果は924万円から582万円に下がりました。400万円増えると240万円で、最小値が最後の85歳に来ます。

中古を検討するときは、物件価格より先に、改修費の幅を見積もりで確かめたいところです。見積もりが出るまでは、改修費を幅で置いて、結果の範囲を見ると安心です。

見積もりを取るときは、金額だけでなく、中身も見比べます。次のような点です。

• 工事の範囲（どこまで直すか、直さないか）
• 見積もりに含まれる項目と、含まれない項目
• 工事中に追加の費用が出る場合の扱い
• 工事後の保証や、点検の有無

同じ金額に見えても、含まれる範囲が違えば、あとで総額が変わります。見積もりの幅と、含まれる範囲を、そろえて比べてください。

2つ目：変動金利が上がると、購入の2案が同じように下がる

変動金利が5年後に1%上がる場合、総支払利息は698万円から1,178万円に増えました。85歳の結果は、中古が272万円、新築が294万円です。金利は、中古か新築かに関係なく、借入額に対して効きます。

金利の前提は、借りる金融機関の最新の条件で置き換えてください。固定にする場合は、フラット35のように、期間や年齢の上限が決まっている商品もあります。

3つ目：住宅ローン控除は、区分で枠が変わる

公的・一次情報住宅ローン控除の限度額と期間は、住宅の区分で決まります。次の表は、国税庁の案内（確認日：2026年10月5日）をもとにした一覧です。

出典：国税庁 タックスアンサー No.1211-1・No.1211-3。借入限度額は、控除限度額を0.7%で割った目安。※上乗せは、子育て世帯・若者夫婦世帯（特例対象個人）の場合。新築の省エネ基準適合は、2028年以降の居住は原則対象外。入居の時期や世帯の条件で変わります。最新は、公式ページで確認してください。

特例対象個人は、次のどれかに当たる人です。

• 40歳未満で、配偶者がいる人
• 40歳以上で、40歳未満の配偶者がいる人
• 19歳未満の扶養親族がいる人

この記事の世帯は、これに当たります。上乗せには、住宅の区分などの細かい条件もあります。

控除は、所得税と住民税から引かれる仕組みです。この記事の計算では、2つの金額のうち小さい方を使いました。年末の借入残高の0.7%と、本人の収入から概算した税額の枠です。実際の控除額とは異なります。

同じ中古でも、区分が「その他」か「省エネ基準適合」かで、控除の枠が変わります。ただし、どの区分に当たるかは、物件ごとの証明書類で決まります。購入前に、売主や不動産会社、改修を頼む会社に確認が必要です。

4つ目：最終年に住宅が残す価値は、入れるかどうかで見え方が変わる

購入には、賃貸にない「住宅という資産が残る」面があります。この例で、新築が最終年に500万円の価値を残すと仮定すると、資産の合計は942万円から1,442万円になります。それでも、賃貸の1,746万円は下回りました。

住宅の価値は、場所・築年数・市場の状況で大きく変わります。売る予定がない場合や、子どもに残す場合もあるでしょう。この記事では、確かな根拠のない価値は、0円としています。自分で値を入れて、見え方の違いを確かめてください。

賃貸を続ける、購入を先に延ばすという選択

購入するかどうかは、家計の状況と、暮らし方で決めるものです。賃貸を続ける、あるいは購入を数年先に延ばす選択は、いつでも選べます。この記事は、購入をすすめるためのものではありません。

架空の家計例この例では、賃貸を続けると、85歳の預貯金・投資が1,746万円になりました。一方で、条件が変わると、結果は大きく動きます。家賃が月2万円上がるだけで、結果は95万円まで下がります。

架空の家計例。高齢期の家賃や住み替えの費用、入居の条件は含めていません。

賃貸の弱みは、高齢期に家賃を払い続ける点と、住み替えのたびに費用や審査がかかる点です。この記事の計算には、その分が入っていません。賃貸が有利に見えるのは、そのためでもあります。

延ばすなら、何をしておくか

購入を先に延ばす場合は、その間に準備できることがあります。次のようなことです。

• 自己資金と、生活費の予備費（数か月分）を、別々に貯めておく
• 気になる地域の相場と、改修費の見積もりの幅を、少しずつ集めておく
• 金利や制度の変化を、年に1回は公式の情報で確認する
• 比較ツールに、自分の数字を入れて、結果の範囲を知っておく

延ばしても、条件が変わらない限り、選べる道は残ります。迷いが大きいうちは、焦らず数字を整える期間にするのも、1つの考え方です。

自分の家計に当てはめる手順

ここまでの例は、架空の家計です。自分の場合は、次の順で確かめると、無理がありません。

1. 手取り年収、預貯金、毎月の支出を、源泉徴収票や通帳で確認する
2. 比較ツールを開き、世帯の条件に、自分の数字を入れる
3. 中古＋改修の欄に、物件価格と改修費の見積もり（またはその幅）を入れる
4. 新築の欄に、建築費や分譲価格を入れ、賃貸の欄に、今の家賃を入れる
5. 金利や住宅の価値を動かして、結果の幅を見る

ツールに入れた数字は、お使いの端末の中だけで計算し、サーバーには送りません。ページを閉じると消えます。数字を入れ直すだけで、何度でも試せます。

結果を読むときの見方

結果の画面には、数字がたくさん並びます。まず、次の4つを順に見ると、判断しやすくなります。

• マイナスになる年があるか。あるなら、その案は条件の見直しが先です
• 資産の最小値と、その年齢。最小値が老後に来る案は、余裕が小さい案です
• 返済負担率（参考）。審査の基準ではなく、家計の重さを見る目安です
• 金利や改修費を動かしたとき、結果がどれだけ変わるか。変わり幅が大きい案は、条件の確認を急ぎます

順位は、最後に見る数字です。入力した数字と前提で決まるもので、結論ではありません。

この計算でできないこと

どんな計算も、前提の外のことは映しません。この記事の計算には、次のことが入っていません。数字を見るときは、この限界を頭に置いてください。

• 物価や賃金の上昇、金利の長期的な変化（金利は、入力した条件で動かす場合のみ）
• 育休、転職、病気、介護、相続、子どもの数や進路の変化
• 住み替えや売却、住宅の価値の変動（価値は、入力した値のみ）
• 修繕費の実額。大きな修繕は、時期と金額を入力した1回分のみ
• 高齢期の賃貸の入居条件や、家賃の大きな変化
• 税金の正確な計算。住宅ローン控除は概算です

数字が合うかどうかより、「どの前提を変えると結果が動くのか」を知ることが、この計算の役目です。結果は、迷ったときの判断の材料のひとつとして使ってください。

よくある質問

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