新築の諸費用はいくら？内訳とローンに入れる考え方

結論：この例の諸費用は約156万円。差が出るのは3項目

架空の家計例土地1,200万円と建物2,000万円で、合計3,200万円の新築を建てる例です。借入は3,100万円で、変動金利1.2%・35年とします。諸費用は約156万円で、合計額の約5%でした。

差が出やすいのは、仲介手数料・保険・ローンの手数料です。土地を売主から直接買えば、仲介手数料は0円になる場合があります。ローンの手数料は、定額型で11万円、借入額の2.2%の定率型なら68万円です。

一方、地盤改良・外構・水道の引き込みは、この156万円に入っていません。これらは、本体の見積もりに出にくい費用です。別の記事で、総額に入れる方法を整理します。

内訳の一覧

架空の家計例。登録免許税は18.4万円、不動産取得税は13.5万円を丸めた数字です。地盤改良・外構・引っ越し・家具は入っていません。

この記事の数字の出どころ（3つに分けて載せます）

公的な情報は、2026年10月5日に公式ページで確認しました。軽減措置には期限があり、税制改正で変わることもあります。ローンの手数料や保険料には、公的な基準がありません。この記事では、架空の金額を置きました。

新築で、中古と違う点

中古の諸費用は、中古住宅の諸費用の記事に書きました。新築は、契約が2本になるため、印紙税や登記の項目が増えます。

諸費用を、支払う相手ごとに見る

不動産会社へ：仲介手数料（土地を仲介で買う場合）

公的・一次情報売買の仲介手数料には、国の告示で上限があります。売買代金が400万円を超える場合は、代金×3%＋6万円に、消費税を足した額です。出典は、宅地建物取引業者が受けることができる報酬の額（建設省告示）の掲載ページです（確認日：2026年10月5日）。

架空の家計例土地が1,200万円なら、（1,200万円×3%＋6万円）×1.1＝46.2万円が、上限です。

建物の請負代金には、仲介手数料はかかりません。また、売主から直接土地を買う場合は、かからないことがあります。建売住宅を、売主から直接買う場合も同じです。

国へ：印紙税・登録免許税

公的・一次情報印紙税は、契約書にかかる税です。建設工事の請負契約書は、契約金額が1,000万円超から5,000万円以下なら、軽減措置で1万円になります。不動産の売買契約書も、同じ金額帯で1万円です。2027年3月31日までに作る契約書が対象です。出典は、国税庁 タックスアンサー No.7108です（確認日：2026年10月5日）。

架空の家計例土地の売買契約書が1万円、建物の請負契約書が1万円です。ローンの契約書は、同じ金額帯で2万円としました。3つで、4万円になります。

公的・一次情報登録免許税は、登記のときの税です。住宅用家屋の軽減は、保存0.15%・移転0.3%・抵当権0.1%です。床面積50㎡以上などの要件があり、市町村の証明書も要ります。登記のあとに証明書を出しても、軽減は受けられません。期限は2027年3月31日です。出典は、国税庁 タックスアンサー No.7191です（確認日：2026年10月5日）。

架空の家計例固定資産税評価額は、土地900万円・建物1,200万円と置きます。建物の保存は1.8万円です。土地の移転は、軽減後の1.5%で13.5万円とします。抵当権は、借入3,100万円の0.1%で3.1万円です。合計は、約18万円です。

登記は、司法書士に頼むのが一般的です。報酬は事務所で違います。この例では、10万円と置きました。新築の建物は、表題登記も必要です。調査士の報酬は、9万円と置きました。

県へ：不動産取得税

公的・一次情報福岡県の案内では、新築住宅は、評価額から1,200万円を控除できます。長期優良住宅は、1,300万円です。住宅と土地の税率は3%で、土地は評価額が2分の1になります。床面積は、50㎡以上240㎡以下が条件です。取得は、2027年3月31日までが対象です。出典は、福岡県の不動産取得税の案内（PDF）です（確認日：2026年10月5日）。

架空の家計例建物の評価額1,200万円は、控除で0円になります。土地は、評価額900万円の2分の1の450万円に、3%をかけて13.5万円です。土地には、さらに減額の仕組みがあります。ここでは、安全側で13.5万円を見込みます。

納税通知書は、取得から少し間をおいて届きます。入居後の支払いなので、現金を残しておく必要があります。

金融機関・保険会社へ：ローンの手数料と保険

ここには、公的な決まりがありません。金融機関や会社で、金額が大きく違います。

架空の家計例事務手数料は、定額型で11万円と置きました。借入額の2.2%の定率型なら、3,100万円で68万円です。差は57万円です。火災保険と地震保険は、30万円と置きます。保証料と団信の保険料は、金利に含まれる型を想定し、0円としました。

注文住宅では、土地の代金と建物の工事代金を、段階で払う場合があります。つなぎの融資や、分けた融資が必要になることもあります。費用は金融機関で違うため、事前に確かめてください。

そのほか：調査・精算・儀式

架空の家計例地盤調査は、6万円と置きました。結果で地盤改良が必要になると、別に費用がかかります。固定資産税の精算金は、土地の分で3万円と置きました。地鎮祭や挨拶などは、5万円です。

諸費用の違いで、85歳の家計はどう変わるか

架空の家計例T01と同じ家計で、新築の諸費用だけを変えました。土地と建物の合計3,200万円は同じです。比較ツールのエンジンで計算した結果です。

ローンに入れる場合

架空の家計例。自己資金は300万円で固定し、諸費用が増えた分だけ、借入が増える場合です。「万」は万円です。

自己資金で払う場合

架空の家計例。借入を3,100万円に固定し、自己資金を調整しています。最小値の年齢は、すべて35歳。「万」は万円。

諸費用が200万円から260万円に増えると、85歳の預貯金は、どちらも約100万円減ります。ローンに入れた場合は、月返済と利息が増えます。自己資金で払った場合は、最初の年の手元が60万円減るのです。

どちらが合うかは、手元の現金で決まります。最小値が小さくなりすぎないかを、先に確かめてください。手元の現金の考え方は、頭金の記事にまとめました。

中古と新築を比べた記事では、新築の諸費用を200万円と置きました。この記事の例（156万円）より、約44万円多い置き方です。見積もりが出たら、ツールの数字を入れ替えてください。

支払う時期は、4つに分かれる

一般的な流れです。会社や金融機関で異なります。

払えないとき：減らす・借りる・延ばす

手元の現金が足りないときは、3つの道があります。たとえば、保険や司法書士の報酬は、見積もりを比べて減らせます。ローンに入れられるかは、金融機関しだいです。

土地や建物の予算を見直せば、仲介手数料や税、借入額も小さくなります。購入の時期を延ばして、自己資金を増やす道もあります。

賃貸を続ける、購入を延ばすという選択

諸費用がかさむなら、買わない選択もあります。賃貸を続ければ、いま、この費用はかかりません。購入を延ばして、自己資金を増やす道もあります。

どちらが合うかは、家計と家族の事情で変わります。比べ方は、中古と新築を比べた記事に載せています。

この記事でできないこと

• 建築会社や土地の見積もりの、妥当性を判断すること
• 地盤改良・外構・水道の引き込みなどの、金額を示すこと
• 税や契約の個別の相談にお応えすること

よくある質問

次に読むページ

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• 中古と新築はどっちが得？総額3,400万円の例で85歳まで比較
• 住宅ローンの頭金はいくら？手元の現金と比べて決める
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